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重庆市高级人民法院房屋买卖合同纠纷 再审裁判规则(2019年度)
【专家】 倪世钧【写作年份】 2020
【文章分类】 合同法【关键词】 房屋买卖合同
【全文】法宝引证码CLI.A.4114653    

重庆市高级人民法院房屋买卖合同纠纷 再审裁判规则(2019年度)

倪世钧


【关键词】房屋买卖合同

  
  【裁判规则】
  --1.超标购置车位,买卖合同有效,但属于法律上的履行不能
  --2.违法建设行为被行政机关责令恢复原状的,该行为不具有房屋买卖合同解除条件成就的效力
  --3.房屋买卖合同有效,房价上涨或下跌的差价,属于可预见的损失,计入违约赔偿范围
  --4.房屋买卖合同无效,房价上涨或下跌的差价,属于不合理的间接损失,不计入赔偿范围
  --5.买方在房屋竣工验收合格之前自愿接房的,可以作为承担房屋责任的时间节点
  --6.抵押权人同意转让已设定抵押权之房产,不可以再对原房产行使抵押权
  --7.买卖办公用房,消防主管道通过室内,事前未告知,不构成违约
  --8.约定以房产测绘面积计价的,即使测绘面积与不动产登记面积差异较大,亦不构成显失公平或重大误解
  --9.按揭系房屋购买方的义务,按揭未成,不属于不可归责于当事人双方的事由
  【规则详解】
  规则一、超标购置车位,买卖合同合法有效,但属于法律上的履行不能
  【案号】重庆市高级人民法院(2019)渝民再32号
  【争议】王守明、王成艺申请再审称,一、二审法院认定事实不清、适用法律错误。本案不属于“法律上不能履行”的情形,一、二审法院引用《重庆市物业管理条例》第六十三条明显不当。并据此请求,撤销二审判决,支持其一审诉讼请求。
  昭军公司辩称,再审申请人只购买了朝阳花园小区的2个门面,根据相关法律规定其购买15个车位的行为远远超过法律规定的个数。朝阳花园小区住户、商业户共500多户,规划的车位根本无法满足一户一车位的需求,且案涉小区的车位以及房屋因为多年涉诉被冻结的关系均未正式对外公开进行销售。再审申请人在购买2个商业门面的前提下购买15个车位的行为不仅不符合相关法律规定,而且损害了其他业主的权益,对其再审请求应予驳回。
  【二审裁决】重庆市第五中级人民法院二审认为,通常情况下,合同有效的场合,合同当事人应当严格履行,但在合同履行过程中,存在着不能履行的情形,《中华人民共和国合同法》第一百一十条指出,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但法律上或者事实上不能履行等情形除外。小区车位属于小区配套,根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定,建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。王守明、王成艺上诉所称案涉车位全部在A栋楼下、A栋楼下的车位属商铺配套的理由没有依据,一审双方认可案涉小区车位数低于房屋(住宅和商业)套数,即便每户业主只购买一个车位,也无法达到完全“满足业主需要”的要求,向王守明、王成艺履行交付15个车位,势必影响其他业主的利益且违反《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定。该合同“由于法律上的原因不能履行”。《重庆市物业管理条例》第六十三条与《中华人民共和国物权法》第七十四条关于车位、车库应“首先满足业主需要”的规定精神一致,《重庆市物业管理条例》在“首先满足业主需要”的前提下,对每户业主购买车位数的问题进行了细化,但并未背离“首先满足业主需要”的精神。一审关于15个车位买卖合同在法律上不能全部履行的论述首先援引的是《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定,在阐述相关观点的时候,引用了《重庆市物业管理条例》和《通知》并进行进一步的论述。一审关于15个车位买卖合同在法律上不能全部履行的结论正确。一审判决在最后适用法律条款部分漏引《中华人民共和国物权法》的相关规定,但判决结果正确,应予维持。
  【再审裁决】重庆市高级人民法院再审裁定认为,本院认为,王守明、王成艺虽在朝阳花园A幢购买了负一层8号、9号2个商铺,但案涉小区车位数低于房屋(住宅和商业)套数。据此,根据《中华人民共和国物权法》《重庆市物业管理条例》的相关规定,王守明、王成艺在朝阳花园小区现只能购买2个车位(即停车用房)。再审中,王守明、王成艺向本院提交《情况说明》,自愿选择在其所购15个车位中的案涉47号车位及另案中的48号车位2个车位进行过户,其余13个车位按政策、法律、法规依法解决,不违反法律规定。
  规则二、违法建设行为被行政机关责令恢复原状的,该行为不具有房屋买卖合同解除条件成就的效力
  【案号】重庆市高级人民法院2019)渝民申1410号
  【争议】王庆芝申请再审称,王庆芝有权依照其与同原公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第十五条及补充协议第十条的约定解除合同,二审判决认定事实不清,适用法律错误。
  同原公司提交意见称,二审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,应当驳回王庆芝的再审申请。
  【裁决】重庆市高级人民法院再审裁定认为,从王庆芝与同原公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第十五条及补充协议第十条的约定内容看,上述条款约定主要针对的是如果发生符合规划设计要求的变更时同原公司的通知义务和王庆芝的解除权等情形。本案中,王庆芝认为同原公司对涉案项目江北区红原路113号20号至26号商业门面进行了改建、降低了一楼商铺的室内地坪标高、并拆除室外踢踏步等行为而主张解除合同,

  ······北京大学互联网法律中心

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